Türkiye’de kentsel dönüşüm artık bir tercih değil, birçok bina için zorunluluk haline geldi. Deprem gerçeği, eski yapı stoku ve artan güvenlik beklentileri nedeniyle binasını yenilemek isteyen kat malikleri için en kritik soru şu:
Kentsel dönüşüm süreci nasıl ilerler ve nelere dikkat edilmelidir?
Bu yazıda süreci baştan sona sade ve anlaşılır şekilde ele alıyoruz.
Kentsel dönüşüm süreci, binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesiyle başlar.
Yetkili lisanslı firmalar tarafından yapılan teknik inceleme sonucunda binanın taşıyıcı sistemi analiz edilir. Beton numunesi alınır, donatı durumu incelenir ve yapı performansı değerlendirilir.
Eğer bina riskli bulunursa:
Resmi tebligat yapılır
Yıkım süreci başlatılır
Maliklerin anlaşma süreci başlar
Bu aşama genellikle birkaç hafta içinde tamamlanır. Ancak sürecin bundan sonrası tamamen maliklerin koordinasyonuna bağlıdır.
Riskli yapı kararı sonrasında binanın yeniden yapılabilmesi için arsa payı çoğunluğu gerekir.
Genellikle en az 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alınır.
Bu noktada en sık yapılan hata şudur:
Yeterli teknik ve hukuki değerlendirme yapılmadan imza atmak.
Çoğunluk sağlamak önemlidir; ancak doğru şartlarla sağlamak daha önemlidir.
Bu aşama, dönüşümün en kritik noktasıdır.
Bir müteahhit seçerken yalnızca teklif edilen metrekare artışına odaklanmak ciddi risk oluşturur. Bunun yerine şu kriterler sorgulanmalıdır:
Daha önce tamamladığı projeler
Teslim sürelerine uyumu
Finansal gücü
Teknik kadrosu
Referansları
Sağlam bir sözleşmede mutlaka şu maddeler bulunmalıdır:
İnşaatın başlama ve bitiş tarihi
Gecikme halinde cezai şart
Bağımsız bölüm paylaşım oranı
Net ve brüt metrekare tanımı
Teknik şartname detayları
Kira yardımı süreci
Ortak alan düzenlemeleri
Belirsiz sözleşmeler, ileride ciddi anlaşmazlıklara neden olabilir.
Anlaşma sağlandıktan sonra teknik süreç başlar:
Mimari proje hazırlanır
Statik, elektrik ve mekanik projeler çizilir
Belediye onay süreci yürütülür
Yapı ruhsatı alınır
Yıkım ve hafriyat süreci başlar
Projenin büyüklüğüne göre değişmekle birlikte:
Küçük ölçekli apartmanlar: 12–18 ay
Daha büyük projeler: 18–24 ay
Finansal planlama ve satın alma yönetimi doğru yapılmazsa bu süre uzayabilir.
Kentsel dönüşüm projelerinde en büyük risk teknik değil, finansaldır.
Şu sorular mutlaka sorulmalıdır:
Proje finansmanı nasıl sağlanacak?
Olası maliyet artışları nasıl yönetilecek?
Maliklere kira desteği sağlanacak mı?
Devlet teşviklerinden faydalanılacak mı?
Finansal planı net olmayan projeler, gecikme ve yarım kalma riski taşır.
İnşaat tamamlandıktan sonra:
Yapı denetim kontrolleri tamamlanır
İskan (yapı kullanma izni) alınır
Kat mülkiyetine geçilir
Yeni tapular düzenlenir
İskan alınmadan teslim edilen projeler ileride hukuki ve abonelik sorunlarına yol açabilir.
Sadece daha büyük daire vaadine odaklanmak
Müteahhit geçmişini araştırmamak
Teknik şartnameyi incelememek
Sözleşmeyi uzman görüşü almadan imzalamak
Süre ve finansal planı sorgulamamak
Kentsel dönüşüm süreci genellikle:
2–6 hafta risk tespiti
1–3 ay anlaşma süreci
2–4 ay ruhsat süreci
12–24 ay inşaat
1–2 ay iskan ve tapu işlemleri
Toplamda yaklaşık 18–30 ay arasında tamamlanır.
Kentsel dönüşüm yalnızca eski bir binayı yenilemek değildir.
Doğru planlandığında hem güvenli hem de değer artışı sağlayan bir süreçtir.
Ancak:
Teknik analiz,
Hukuki güvence,
Finansal planlama
birlikte değerlendirilmelidir.
Bilinçli yürütülen bir dönüşüm süreci, yalnızca yeni bir yapı değil, uzun vadeli güvenli bir yaşam alanı kazandırır.